不動産Q&A

敷金について

賃貸生活の中で「敷金をめぐるトラブル」は最も多い問題としてあげられます。
まず敷金とはどういうことなのか?
賃借人・賃貸人の義務などを理解しましょう。
敷金とは??
賃借人が借りた家屋を明渡すまでに生じた賃借人に対する一切の債権を担保するもの。
つまり敷金とは、「賃借人に何かあったときのために預けておくお金」のこと。
ここでいう一切の債務とは、賃貸人の賃借人に対する「未払い賃料権」と「損害賠償債権」が主に上げられます。
「損害賠償債権」・・・いわゆる敷金の返還・原状回復の義務から生じるもの。

善管注意義務とは?
「善良なる管理者の注意義務」の略で、賃借人は賃貸人に対し賃借物を明渡すまで
善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければならない。
つまり、賃借人が善管注意義務に違反、いわゆる賃借物を故意に破損したり、
過失があると認められたものに対しては損害賠償の義務が発生するわけです。
原状回復義務とは?
賃貸物件を原状に回復させ、完全に入居時の状態に戻すということではありません。
賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、
賃借人の故意・過失・善管注意義務違反・その他通常の使用による損耗等を復旧することである。

敷金の現状よくある事例

「畳」
例.家具の設置による畳のへこみ
→ 家具は必然的に置くものと判断される為賃借人の責任はなし。
例.雨漏りなど建物の欠陥によって発生した畳のふやけやカビの発生
→ 建物の欠陥などに関する物なので賃借人の責任はなし。
しかし、賃借人が被害状況などを報告することなく、
被害が拡大したとみなされる場合には賃借人にも責任があるものとする。
例.賃借人の不注意で雨が吹き込んだことにより発生した畳のふやけやカビの発生
→ 賃借人の善管義務に反するとし、賃借人の責任となる。
例.飲食物をこぼしたいことによるシミやカビの発生
→ 飲食物をこぼすことは通常の生活の範囲となるが、
あとの手入れを怠ったことによってできたシミ・カビなどは賃借人の責任。
例.タバコによる畳の焦げ
→ 賃借人の善管注意義務に反するとし、賃借人の責任となる。
例.引越作業などで生じた引っかき傷など
→ 賃借人の善管注意義務に反するとし、賃借人の責任となる。
「クロス」
例.壁の画鋲・ピン・くぎなどのあと
→ カレンダーやポスターの掲示は通常生活の範囲とされるので賃借人に責任はなし。
例.日照りによるクロスの変色
→ 通常の生活では避けられない経年劣化なので賃借人の責任はなし。 
テレビ・冷蔵庫などは通常生活していく上で必要とされるため賃借人の責任はなし。
例.エアコンを設置する際のビス穴やクーラースリーブ
→ エアコンもテレビなどと同様、通常の生活をしていく上で必要とされるものなので
設置によるビス穴などは賃借人の責任にはならない。
ただしこの場合、賃貸人の許可無く勝手に取り付けた場合は賃借人の責任となる場合がある。
例.台所の油汚れ
→ 使用後の手入れが悪く油やススが癒着している場合には
通常の損耗を超えるものとされるため賃借人の責任となる。
例.結露を放置したことにより拡大したカビ・シミ
→ 建物の構造上の問題で賃貸人に通知し、
日常の清掃をしていたにもかかわらず生じた場合は賃借人の責任はなし。
賃貸人に通知もせず、日常の手入れなどを怠った場合は賃借人の責任となる。
例.クーラーからの水漏れによるカビが腐食
→ 賃借人所有のクーラーの場合は賃借人の負担となる。
賃貸人所有のクーラーの場合は賃貸人に責任がありますが、
それを放置し管理を怠った場合には賃借人の責任となる。
例.天井に直接つけた照明器具のあと
→ あらかじめ設置してあったコンセントを使用してない場合は
賃借人の善管注意義務に違反するため賃借人の責任になる。
例.タバコのヤニによる汚れ
→ 喫煙自体は善管義務違反にはあたらず、クリーニングで除去できる程度のヤニについては
賃借人の責任はならないが、クロス張替えになるまでの汚れの場合は賃借人の責任。
「床」
例.フローリングの色落ち
→ 日照りなどによるものは通常の生活で避けれないものとし、賃借人には責任がない。
また雨漏りなどによる色落ちも建物の欠陥によるものなので賃借人に責任はなし。
ただし、賃借人が賃貸人に通知せず被害を拡大した場合には賃借人にも責任があるものとする。
例.家具の設置によるフローリング
→ 家具は必然的に置くものと判断されるため賃借人の責任はない。
例.タバコによる焦げ
→ 賃借人の善管義務に反するとし、賃借人の責任となる。
例.飲食物をこぼしたことによるカーペットのシミやカビの発生
→ 飲食物をこぼすことは通常の生活の範囲となるが、
後の手入れを怠ったことによってできたシミ・カビ等は賃借人の責任となる。
例.引越し作業などで生じた引っかき傷
→ 賃借人の善管義務に反するとし、賃借人の責任となる。
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