賃貸　広島市南区不動産　ミユキコーポレーション

Ｑ．部屋探しはいつ頃から始めたらいいの？

引越しをしたい日から、半月～１ヶ月位前から探し始めている人が多いようです。
あまり早くから探して契約してしまうと、今住んでるところと新しく住むところと両方に家賃を支払うことになってしまいます。ただ１月～３月の間は引越しする人が多いので、出遅れてしまうと希望の部屋がすでに決っているというケースもよくある事なので、早めに不動産会社に希望条件を知らせておいて、該当するお部屋が空いたら連絡をもらうというのも一つの手です。

Ｑ．契約の時っていくら位お金が必要？

一般的に敷金・前家賃（管理費）中華手数料・火災保険が必要です。
ただ物件によっては礼金が必要な場合もあります。
お部屋を申し込む時は、しっかり確認しましょう。

　敷金・・・・・家賃の３ヶ月分が大半だが、４ヶ月分・5ヶ月分の物件もある
　前家賃・・・・入居可能日から次回の家賃支払日までの家賃で日割計算
　契約日によって異なりますが、最高で家賃の１ヶ月分

仲介手数料・・最高で賃料の１ヶ月分+消費税

Ｑ．申込金・手付金とは何のために支払うのか？

「申込金」と「手付金」では部屋を押さえる為に支払うという理由は同じでもキャンセルしても戻る「申込金」、戻らない「手付金」と法律的にも性質が異なります。お金を支払う際に「申込金」なのか「手付金」なのか確認してから支払いましょう。

希望のお部屋が決った場合、入居者や保証人の名前や勤務先などを記入して申し込みを行います。これは、大家さんに部屋を借りたい意思があることを伝えると同時にどういう人が借りたいのかを伝え、大家さんの了解を得れば契約に至ります。すなわち申込みの時点では大家さんの審査待ちがあり大家さんが契約を断る可能性もあります。

いわゆる家賃滞納、行方不明等があった場合の引受保証人です。契約者の方以上に収入の面を重視されますので、親などの血縁の方が望ましいです。保証人と連帯保証人はかなり異なり、連帯がつくと賃借人と全く同等の責任を負うことになります。

Ｑ．契約期間・契約開始日とは？

契約期間とは入居する予定の日、または入居できる予定の日を契約期間開始日として２年間（不動産会社によって異なる）の期間が定められています。
たとえ入居者の都合で入居が遅れたとしても、家賃は契約期間の開始日から発生してます。

Ｑ．家賃等の消費税は？

原則として個人で住居と使用する場合消費税はかかりません。しかしそれ以外の事務所・店舗とした場合や部屋以外の駐車場は消費税が加算されます。
最初に敷金・礼金には消費税はかかりませんが、仲介手数料にはかかります。

設備編

Ｑ．エアコンが壊れた!!修理費は誰が負担するの？

Ｑ．お部屋のスペアキーは何本作ってもいいの？

原則として何本作っても構いません。ただ解約して退去する時に作ったスペアキーも全て回収します。
しかし、マスターキー（本キー）を紛失したりした場合お部屋の鍵を交換することになります。物件によっては契約書に「退去時には鍵を交換すること」と記載されている場合もあります。

お部屋の電球、蛍光灯は消耗品と考えられています。最初から照明器具が取り付けられているお部屋の場合、照明器具が年数的な問題で壊れれば大家さん負担となりますが、電球は入居者負担となります。またはじめに入居時に照明器具が付いていた場合退去するときには電球が切れていた場合入居者負担で交換しなければなりません。

解約編

Ｑ．退去のときの清掃料ってどれくらいかかるの？

一概にはいえません。この「原状回復」（入居した時と同じように戻す）について貸主が払うのか借主が払うのかで一番トラブルが多いです。
入居するときのお部屋の状態はさまざま。さらに入居者が借りる期間も使い方も人それぞれです。では、退去時に多額の清掃代の請求がこないようにするには、とにかくきれいに使うように心がけることです。

Ｑ．原状回復って借りた時の状態に戻すこと？

借りた時の状態に戻すといっても築年数による老朽化は別です。
お部屋に荷物を置いたあとがついたり日光により、床・壁の変色・色落ちなどは仕方のないことです。しかし、タバコによる壁の黄ばみは老朽化とは違う解釈です。

Ｑ．解約予告をしたいが、退去する予定が延期になった場合どうすれば？

解約予告した場合、不動産会社は次の入居者を募集しています。
次の入居者が決っている場合は不可能です。
次の入居者が決っていなかったり、次の入居者に入居日をずらしてもらえる場合がありますので、不動産会社等に相談してみて下さい。もし不可能であれば、解約予告した期日までにお部屋を明渡さなければなりません。

賃貸生活の中で「敷金をめぐるトラブル」は最も多い問題としてあげられます。
まず敷金とはどういうことなのか？
賃借人・賃貸人の義務などを理解しましょう。

敷金とは？？

賃借人が借りた家屋を明渡すまでに生じた賃借人に対する一切の債権を担保するもの。

つまり敷金とは、「賃借人に何かあったときのために預けておくお金」のこと。ここでいう一切の債務とは、賃貸人の賃借人に対する「未払い賃料権」と「損害賠償債権」が主に上げられます。

「損害賠償債権」・・・いわゆる敷金の返還・原状回復の義務から生じるもの。

善管注意義務とは？

「善良なる管理者の注意義務」の略で、賃借人は賃貸人に対し賃借物を明渡すまで善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければならない。

つまり、賃借人が善管注意義務に違反、いわゆる賃借物を故意に破損したり、過失があると認められたものに対しては損害賠償の義務が発生するわけです。

原状回復義務とは？

賃貸物件を原状に回復させ、完全に入居時の状態に戻すということではありません。

敷金の現状よくある事例

「畳」

例．家具の設置による畳のへこみ
Ａ．家具は必然的に置くものと判断される為賃借人の責任はなし。

例．雨漏りなど建物の欠陥によって発生した畳のふやけやカビの発生
Ａ．建物の欠陥などに関する物なので賃借人の責任はなし。
しかし、賃借人が被害状況などを報告することなく被害が拡大したとみなされる場合には賃借人にも責任があるものとする。

例．賃借人の不注意で雨が吹き込んだことにより発生した畳のふやけやカビの発生
Ａ．賃借人の善管義務に反するとし、賃借人の責任となる。

例．飲食物をこぼしたいことによるシミやカビの発生
Ａ．飲食物をこぼすことは通常の生活の範囲となるが、あとの手入れを怠ったことによってできたシミ・カビなどは賃借人の責任。

例．タバコによる畳の焦げ
Ａ．賃借人の善管注意義務に反するとし、賃借人の責任となる。

例．引越作業などで生じた引っかき傷など
Ａ．賃借人の善管注意義務に反するとし、賃借人の責任となる。

「クロス」

例．壁の画鋲・ピン・くぎなどのあと
Ａ．カレンダーやポスターの掲示は通常生活の範囲とされるので賃借人に責任はなし。

例．日照りによるクロスの変色
Ａ．通常の生活では避けられない経年劣化なので賃借人の責任はなし。　
テレビ・冷蔵庫などは通常生活していく上で必要とされるため賃借人の責任はなし。

例．エアコンを設置する際のビス穴やクーラースリーブ
Ａ．エアコンもテレビなどと同様、通常の生活をしていく上で必要とされるものなので設置によるビス穴などは賃借人の責任にはならない。
ただしこの場合、賃貸人の許可無く勝手に取り付けた場合は賃借人の責任となる場合がある。

例．台所の油汚れ
Ａ．使用後の手入れが悪く油やススが癒着している場合には通常の損耗を超えるものとされるため賃借人の責任となる。

例．結露を放置したことにより拡大したカビ・シミ
Ａ．建物の構造上の問題で賃借人に通知し、日常の清掃をしていたにもかかわらず生じた場合は賃借人の責任はなし。
賃借人に通知もせず、日常の手入れなどを怠った場合は賃借人の責任となる。

例．クーラーからの水漏れによるカビが腐食
Ａ．賃借人所有のクーラーの場合は賃借人の負担となる。賃借人所有のクーラーの場合は賃借人に責任がありますが、それを放置し管理を怠った場合には賃借人の責任となる。

例．天井に直接つけた照明器具のあと
Ａ．あらかじめ設置してあったコンセントを使用してない場合は賃借人の善管注意義務に違反するため賃借人の責任になる。

例．タバコのヤニによる汚れ
Ａ．喫煙自体は善管義務違反にはあたらずクリーニングで除去できる程度のヤニについては賃借人の責任はならないが、クロス張替えになるまでの汚れの場合は賃借人の責任。

「床」

例．フローリングの色落ち
Ａ．日照りなどによるものは通常の生活で避けれないものとし、賃借人には責任がない。また雨漏りなどによる色落ちも建物の欠陥によるものなので賃借人に責任はなし。
ただし、賃借人が賃貸人に通知せず被害を拡大した場合には賃借人にも責任があるものとする。

例．家具の設置によるフローリング
Ａ．家具は必然的に置くものと判断されるため賃借人の責任はない。

例．タバコによる焦げ
Ａ．賃借人の善管義務に反するとし、賃借人の責任となる。

例．飲食物をこぼしたことによるカーペットのシミやカビの発生
Ａ．飲食物をこぼすことは通常の生活の範囲となるが、後の手入れを怠ったことによってできたシミ・カビ等は賃借人の責任となる。

例．引越し作業などで生じた引っかき傷
Ａ．賃借人の善管義務に反するとし、賃借人の責任となる。

室内チェック

エアコン・・・エアコン付きとなっていても全部の部屋にあるかどうかは分からない。一般的には一つの部屋に付いている事が多い。あとの部屋は自分で付けるような形になる。

収納・・・収納には押入れタイプ・クローゼットタイプがある。和室には押入れが多いが洋室にはクローゼットがついている場合が多い。
衣類がかけられるのか布団が収納できるのかをチェック。

コンセント・・・コンセントは一部屋に一つは欲しい。電話の差込口やテレビの端子などの場所もしっかり確認して部屋の配置なども考えてみては？

キッチン・・・まずはガスコンロか電気コンロか確認。単身物件には安全のため、省エネの電気コンロが使われているケースが多い。
シンクの大きさ、調理台があるかないか、冷蔵庫置き場がどこにあるかなどもチェックしよう。

防音・・・建物の構造も気になる点ですが、部屋の配置などにも注目してみましょ。間取図でもわかる場合もあるが、隣の部屋の接点（壁面）も現地でどの面にくっついているか確認してみましょう。

ベランダ・・・広さや日当り、周りの環境などをチェック。マンションによっては外観を気にするために、手すりに布団を干せないところもある。そおいう場合は物干し竿が見えないところに備え付けてある場合が多い。

敷地内チェック

自転車置場・・・場所や広さのチェック。大家さんによっては駐輪代となる場合があるので要チェック。スクーター（オートバイなど）は駐輪禁止の場合があるので確認してみましょう。屋根があるかないかも一応チェック。

駐車場・・・駐車場を物件と一緒に借りても、近隣の場合と敷地内の場合とでは大違い。どこにあるのか必ずチェック。敷地が砂利なのかコンクリートなのか土なのかも念のためチェック。一般的にはコンクリートが好まれるが、砂利や土の場合に多少駐車代が安くなるケースもある。
大きい車を持っている人は隣との感覚や車が入るかどうかも確認しましょう。借りたはいいが、出し入れに苦労したり車が入らなかったりしたら・・・。
隣に大きな車があるかないかもチェック。

ゴミ捨て場・・・ゴミ捨て場は物件専用に用意されている場合と、近所のゴミ捨て場の場合がある。物件専用に用意されている場合は屋根と扉がついているかを要チェック。物件にない場合はどこに出せばよいのかをチェック。

死角の有無・・・敷地内の安全は要チェック。意外な所に死角が隠れている場合がる。ベランダの前は見通しがあまり良すぎると外から見えてしまうし、逆に悪いと下着ドロボー等の変質者もきになるところ・・・。最近変な人が多いので、女性は特に注意です!!

周辺チェック

環境・・・周辺の環境は大切。駅からの道のりを歩いてみたり、周辺をぐるっと確認するのも必要。昼と夜とでは環境にも変化があるので昼・夜と確認してみるのもいいかも。
近隣に交番や病院、公園などがあるかもチェックしておくといいかも。

買い物の便・・・コンビニやスーパーが近くにあるのか、何時まで営業しているのかなど確認しよう。近くにあっても帰りにしまっていては意味がない。コンビにも１２時くらで閉まってしまうところがあるので要チェック。

駅までの距離・・・不動産屋が表示する徒歩○分というのは一般的に８０ｍで一分とされている。そのため実際歩いてみると遠く感じるケースもあるため確認が必要です。

公共施設・・・主に役所や図書館・郵便局・交番などの確認

学校・・・子供がいるファミリーには一番大切なこと。最近は学校を探し、地域を限定してから物件を探す人もいます。
公立はどうしても学区が決まっているので事前の確認を。逆に学校の側だとチャイム等の騒音があるので嫌がる人もいます。

バス停・・・駅が遠ければバスの便を確認してみよましょう。時刻表や最終バスの確認も忘れずに。普段は自転車で通える距離でも雨の日は・・・。という人も要チェックです。

騒音・・・便利なところは必ずと言っていいほど線路または、大通り、商店街などに面しているケースが多いです。自分の部屋探しに対する絶対条件を完備しながら騒音などに注意しておいて下さい。

日当り・・・よく言われるように、東向き・南向きが日当りの良い方角です。ただ東向き・南向きの窓がある部屋でも日当りが良いとは限りません。例えば、部屋に接するような建物が隣にあるケースも多いでしょう。また、少し離れたところに高いマンションなどがあり、カーテンを開けると部屋の中が見えてしまうケースもあります。下見の際、実際に窓の外をみて周囲の状況をチェックして下さい。